饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方(fān诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别g)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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