近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制20mm等于多少厘米 20mm是多大分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhō20mm等于多少厘米 20mm是多大ng)金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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