饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介(ji一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好è)费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好>

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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