OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fā汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点ng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比(b汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点ǐ)，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的(de)信心。”

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