导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅十公分有多长 10厘米就是10公分吗建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

十公分有多长 10厘米就是10公分吗　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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