OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季(jì)度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得(dé)到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(z辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么hè)边也作了(le)一定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续(xù)我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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