“现在(zài)的房(fáng)地(dì)产很难再出现像(xiàng)过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投(tóu)资者的关注度从板块(kuài)向单个标的(de)转移。上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而(ér)且是反复地杀(shā)到(dào)了底部，再往下(xià)的(de)空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小心(xīn)，避免选了(le)半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的(de)情(qíng)况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需要满足(zú)以下三(sān)个基准：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没(méi)有(yǒu)踩(cǎi)过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今年(nián)房地产的开发资金来源(yuán)，可以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太(tài)愿(yuàn)意给(gěi)房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的(de)主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银(yín)行拿(ná)到(dào)钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营(yíng)房(fáng)企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现(xiàn)了(le)一个很明显的分(fēn)化，无论是在销售，还(hái)是(shì)融(róng)资等(děng)各个方面都非常明显。现在有国(guó)资(zī)背(bèi)景的房(fáng)企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的民营房企股(gǔ)价大(dà)多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，在(zài)房地产行业(yè)内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而(ér)具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行(xíng)业内的(de)最低水平；利润率是不是(shì)行(xíng)业内最(zuì)高(gāo)的；融(róng)资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也是业内最低(dī)的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并(bìng)不(bù)多(duō)。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明(míng)地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得(dé)注(zhù)意(yì)的是，在(zài)2022年，不(bù)少国(guó)企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的(de)张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的(de)预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没(méi)有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感(gǎn)觉(jué)到机(jī)会来(lái)了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一(yī)半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外(wài)一半也主要集(jí)中(zhōng)在(zài)强二线和(hé)二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营(yíng)企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但(dàn)未来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的(de)扩张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率水平，在我看来，这个(gè)比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房(fáng)地产行业的复苏速(sù)度并没有(yǒu)那(nà)么(me)快，所以要规避公司净负债率提高到一(yī)个比较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了(le)公(gōng)司的扩张速度与净负(fù)债率(lǜ)水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的(de)实际(jì)表现上，国央企确(què)实(shí)会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国(guó)央(yāng)企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流(liú)通(tōng)股东中新进(jìn)了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社(shè)保基金一(yī)一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季(jì)报(bào)，该资产公司(sī)的几(jǐ)只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和(hé)其(qí)自(zì)身(shēn)的(de)基(jī)本(běn)面表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强的增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成(chéng)。近三年(nián)持续(xù)稳居杭州房企销售(shòu)排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了(le)超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期(qī)，滨江集团更是迎来(lái)多家机(jī)构的集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移(yí)至存酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上房地产开发只是房(fáng)地产产业链(liàn)上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用行业(yè)主要包(bāo)括中介服(fú)务、家(jiā)用电器(qì)、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发环节与上(shàng)游(yóu)材料端息息相关(guān)，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装家居领域(yù)，我们(men)相对看好(hǎo)，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国(guó)过(guò)去的(de)数据充分说明(míng)了(le)这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长却一直(zhí)都很好。对于(yú)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙头年(nián)内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们(men)分(fēn)别(bié)是(shì)富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺(fǎng)织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期(qī)内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，能(néng)够发现(xiàn)该(gāi)股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的(de)是，中欧的两只基金都(dōu)是(shì)价值派基金经(jīng)理曹名(míng)长在(zài)管的产(chǎn)品，首季其同时(shí)重仓的房(fáng)地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风光一时的(de)家居板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收(shōu)还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是(shì)，他似(shì)乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理的全(quán)部三只产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外(wài)，下(xià)游的物(wù)业股也越来(lái)越(yuè)被机(jī)构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标(biāo)的大(dà)多(duō)在香港上市(shì)，如何选择(zé)成为(wèi)难题(tí)。对此，前(qián)述上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业(yè)服(fú)务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是希望(wàng)挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合(hé)同(tóng)里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部(bù)分项(xiàng)目到期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合(hé)同周期还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因为物(wù)业公(gōng)司很容(róng)易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户没有那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗