5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(ch珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗éng)绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在(z珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗ài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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