导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。2016年是什么年

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自2016年是什么年建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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