5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么