=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗rong>

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。