万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪方式明(míng)确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(hu顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪í)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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