万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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