5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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