文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在(zài)支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产(ch10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米ǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(d10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米ài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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