近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了金分红(hóng)前(qián)提(tí)是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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