万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(d打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗iào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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