5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音ng>头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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