文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次alt="是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)：问题及(jí)建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次守，支付节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次