导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　<大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物img alt="中国(guó)户均(jūn)几套(tào)房(fáng)？| 民生·周君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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