导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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