5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业阿富汗是哪一年灭亡的绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一阿富汗是哪一年灭亡的个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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