饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优(yōu)势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读)、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chén此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读g)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门(mén)提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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