导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句trong>第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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