导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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