文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公东隅已逝桑榆非晚是什么意思共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(z东隅已逝桑榆非晚是什么意思hì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(lu东隅已逝桑榆非晚是什么意思àn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 东隅已逝桑榆非晚是什么意思