OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gà馈赠的意思o)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(h馈赠的意思é)倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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