文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自(z练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益ì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过(g练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益uò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益