近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗ān)察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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