近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同96的因数有哪些数，72的因数有哪些于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了96的因数有哪些数，72的因数有哪些2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎ96的因数有哪些数，72的因数有哪些n)生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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