万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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