文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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