5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ国民党任公是指谁，任公指的是什么)公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的国民党任公是指谁，任公指的是什么优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏国民党任公是指谁，任公指的是什么伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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