5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòn中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机g)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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