万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(sh丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色àng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营(丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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