饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事(sh再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活ì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(f再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活áng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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