文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(rón太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗g)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管(g太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗uǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗rong>一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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