文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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