OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(k一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次uàng)，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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