近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(sh太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗ǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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