导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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