5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jì谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义ng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，谋女郎都有谁 谋女郎是褒义还是贬义龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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