近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思