一(yī)线城市(shì)，也不端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二手房指导价的消息在房(fáng)产(chǎn)圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息(xī)为什么(me)这么重要？首先二手(shǒu)房指导价被称(chēng)为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最后一个(gè)还在“认真(zhēn)”实施这条政(zhèng)策的城(chéng)市，最后深圳是房价前三的(de)核心城(chéng)市(shì)。所(suǒ)以，深圳的一举一动都具有风向标意义(yì)。

　　有分析(xī)人(rén)士(shì)指出，深(shēn)圳(zhèn)二手房指导价如果(guǒ)取消，首(shǒu)先有利于深(shēn)圳二手房回暖(nuǎn)，然(rán)后二手房回暖有利于(yú)深圳(zhèn)楼市总体回暖，最(zuì)后深(shēn)圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效应(yīng)”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)疯传“二手房(fáng)指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指导(dǎo)价(jià)），银行核定房价以网签(qiān)备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参(cān)考价真正变成(chéng)了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官方(fāng)文(wén)件。据证券(quàn)时报(bào)21日消息，目(mù)前深圳多家大行表示“尚未接(jiē)到正式通知，目前仍按参(cān)考价办理(lǐ)按揭”。所以(yǐ)还需要持续(xù)的关注。

　　易居研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)严跃进认为，本(běn)次政(zhèng)策大(dà)概(gài)率为真，更(gèng)多(duō)体现为(wèi)银行贷款等(děng)领域按照新的(de)规(guī)则进行，但(dàn)不会(huì)出台正式文件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不(bù)用发文件的。毕(bì)竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价(jià)横(héng)空出世(shì)。当时，深(shēn)圳(zhèn)一(yī)口气(qì)公(gōng)布(bù)了全市(shì)3595个小区(qū)的参考(kǎo)价，很(hěn)多(duō)南山、福田(tián)、宝安中心区(qū)的高价盘，直接按照(zhào)当时的市场价打了(le)5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照指导价来(lái)计算首付、发放(fàng)贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历(lì)了这两年(nián)的(de)痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例(lì)子(zi)，市场价1000万的房子(zi)，如(rú)果不(bù)“指(zhǐ)导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如果指导价打七(qī)折(zhé)即700万(wàn)，那么(me)首(shǒu)付(fù)3成210万，加上需要全款支付的(de)部分，实际首付去到(dào)了510万，相(xiāng)当于(yú)首付5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量买(mǎi)家(jiā)，失去了购(gòu)房能力，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手(shǒu)房(fáng)参考价以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚、西安(ān)、合肥、广州(zhōu)等10多个(gè)城市(shì)陆(lù)续跟(gēn)进。事(shì)实也(yě)确实证明了，这条政策(cè)的“核(hé)弹”级别。

　　到了(le)2021年(nián)10月，根据安居客的统计，实施(shī)二手房指(zhǐ)导价(jià)的10个(gè)城市，有8个挂(guà)牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全国(guó)70个大中城市房价只有(yǒu)6个同比上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐(lè)有家研(yán)究(jiū)中(zhōng)心数据显示：成(chéng)交量上，二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)出台(tái)当年，深圳二手(shǒu)住宅成交(jiāo)量同比下(xià)滑(huá)57％。2022年(nián)继续(xù)腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑(huá)47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低记(jì)录(lù)，相较2020市场高(gāo)峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方面，与二手房(fáng)指导价发(fā)布当(dāng)月(yuè)相比(bǐ)，如今二手房(fáng)挂(guà)牌价低于及接(jiē)近(jìn)参考价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一(yī)季(jì)度，深圳各区二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经(jīng)历其(qí)中(zhōng)的人，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农(nóng)三年前(qián)高杠杆(gān)买了2套华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果(guǒ)案例属实，买家的实(shí)际购房成本高达20万/平，目(mù)前价格(gé)跌至14万/平，叠加(jiā)这三(sān)年的房(fáng)贷和持(chí)有成本，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两(liǎng)年(nián)感受到了太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房(fáng)成(chéng)交量创(chuàng)下多年新低，学区房神话不再(zài)，房产中介的日(rì)子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实(shí)施了二(èr)手房指(zhǐ)导价的城市(shì)陆陆续续低调(diào)退出，目前只有深圳(zhèn)还(hái)是最(zuì)后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意(yì)义(yì)明(míng)显

　　最近一(yī)线城(chéng)市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在(zài)房山(shān)区试点多子女家(jiā)庭和职(zhí)住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭在新(xīn)房(fáng)计(jì)分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销售(shòu)价格(gé)变动情况(kuàng)来看，广州、深圳的(de)新房、二手房价(jià)格仍然(rán)是同比去年(nián)依然是(shì)下降的。

　　北(běi)京、上海已(yǐ)经同比增长了，其他(tā)二(èr)线城市如(rú)杭州、成都(dōu)、南京、合(hé)肥等城(chéng)市价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上(shàng)面可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合发文，全面(miàn)推动二手房(fáng)“带(dài)押过(guò)户”全国实施，这(zhè)是一条被广泛好评(píng)的新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具有(yǒu)定海神针般的(de)作用。

　　住建部(bù)部长(zhǎng)倪虹近日更是(shì)指出：建(jiàn)筑业、房地产企业要发挥国(guó)民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石360借条是正规的吗”作用。回归到常识，从字(zì)面理解一(yī)下360借条是正规的吗(xià)这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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