“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地(dì)产行(xíng)业分(fēn)化的愈(yù)加(jiā)明显，让(ràng)机构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是(shì)业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下(xià)的(de)空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况(真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以下三个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发(fā)现，其实银行的(de)信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要(yào)资金来源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的(de)销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实(shí)主要还是(shì)那些有国企背景的(de)房企，民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明(míng)显的(de)分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还(hái)是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没(méi)有(yǒu)国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视企业的成(chéng)本(běn)优(yōu)势，更(gèng)具(jù)体一点(diǎn)，就是它的(de)净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是(shì)不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融(róng)资(zī)成本是否是行业内(nèi)最(zuì)低(dī)的(de)；建安(ān)成本是否也是业内最(zuì)低(dī)的(de)；这些都是(shì)我(wǒ)们看重的(de)一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的(de)房企并不多。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有部(bù)分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化(huà)的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地(dì)产、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不(bù)少国(guó)企，甚至地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着(zhe)国(guó)央企(qǐ)的(de)资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明(míng)显感觉(jué)到机会(huì)来了，其开始(shǐ)在一线城市进行大(dà)举拿(ná)地(dì)，净负债(zhài)率也(yě)由此前(qián)的33％左右水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，该房企新购入地(dì)块也实现了(le)快速的开(kāi)盘利(lì)用率(lǜ)，预计今年会(huì)有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一方面，它(tā)的扩张是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会(huì)时要出手，但出手的(de)章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债(zhài)率(lǜ)扩张得太(tài)快(kuài)，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的(de)净负债(zhài)率水平，在我(wǒ)看(kàn)来(lái)，这个比例如(rú)果超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行(xíng)业的复苏速度并(bìng)没有那么(me)快，所以要规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极(jí)的房企(qǐ)梳(shū)理发(fā)现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率持续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企(qǐ)在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好(hǎo)地控制(zhì)了(le)公司(sī)的(de)扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道(dào)也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营(yíng)企业中(zhōng)就没(méi)有“黑(hēi)马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活(huó)配(pèi)置(zhì)混合型证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基金一一六(liù)组(zǔ)合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自身的基本(běn)面表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来的近三(sān)年时间，房地(dì)产市(shì)场整(zhěng)体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州(zhōu)本土房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍是表现出较(jiào)强(qiáng)的(de)韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的(de)持续增长，和(hé)滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成(chéng)营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同(tón真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态g)样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同(tóng)样持续(xù)稳居(jū)杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排名迅(xùn)速(sù)提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的(de)集中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集团(tuán)发(fā)布(bù)公告表示(shì)，公司于(yú)5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养老等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业链(liàn)上的中(zhōng)游环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行业(yè)主要包括中介服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开发环(huán)节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行(xíng)业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所以对(duì)地产产(chǎn)业(yè)链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随(suí)着时间的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都很好。对于地产产(chǎn)业链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计(jì)，目前暂居(jū)前两位的(de)都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的(de)基础上，年内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活(huó)类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告(gào)期内，富(fù)安(ān)娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季(jì)报(bào)的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金重仓股的(de)天下(xià)，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值(zhí)派基(jī)金经理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一(yī)时(shí)的(de)家居板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因(yīn)素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利(lì)润，公司(sī)都实现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现(xiàn)广(guǎng)发基金经理罗(luó)洋慧眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股，而这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦(bāng)家居十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制家居(jū)类(lèi)标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部(bù)三(sān)只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不(bù)过这类标的大多(duō)在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物(wù)业服务不(bù)是(shì)一(yī)个高毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公(gōng)司还是(shì)希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该(gāi)挣的(de)钱(qián)，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿(lǜ)城(chéng)服(fú)务为(wèi)例，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到(dào)期的合(hé)同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合(hé)同周(zhōu)期(qī)还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提价(jià)的公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很(hěn)容易一开始是挣钱(qián)的，后面(miàn)因(yīn)为保安这些(xiē)固(gù)定人员成本(běn)的年真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态度(dù)增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到提(tí)价难度(dù)是(shì)非常大(dà)的。但是该公司(sī)能在(zài)业内做到到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和(hé)比较好的服(fú)务是有关(guān)系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态