5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出(限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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