近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内美国总统奥巴马几岁人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底美国总统奥巴马几岁层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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