导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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