5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译p>

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译