近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EB一方水等于多少升，一方水等于多少升水ITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(z一方水等于多少升，一方水等于多少升水hě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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